Gastos, comisiones, intereses, IRPH, cláusula suelo. Aunque ya esté cancelada.
Si una cláusula es abusiva “no puede desplegar ningún tipo de eficacia”, ni se puede moderar por los tribunales y puede ser apreciada de oficio.
SENTENCIA TJUE DE 16/6/20
Esta sentencia aunque favorece a los consumidores tampoco les reconoce el derecho a que se les devuelva todos abonados en la constitución de la hipoteca sino solo aquellos que, de no existir la cláusula declarada abusiva, no les hubiera correspondido abonar.
La acción de nulidad es simplemente una acción declarativa, solamente reconoce un derecho, pero no condena de forma efectiva a la restitución de las cantidades satisfechas indebidamente por el prestatario. Es por ello que surge el protagonismo de la acción de restitución, acción que condena a la obligación de dar, hacer o no hacer al demandado y que es considerada accesoria, puesto que es necesaria la previa declaración de nulidad para poderse solicitar el reembolso, la reposición al estado anterior de no haber existido tal estipulación. Aun así, esto último no obsta a que se puedan acumular en la demanda ambas acciones (la acción de nulidad y la acción de restitución), aunque la acción de restitución sólo prosperará en el caso de estimarse la acción de nulidad, pues su fundamentación depende de esta.
Gastos reclamables tras dicha sentencia en hipotecas anteriores al 16/06/2019 (en que entró en vigor la Ley 5/2019 de 15 de marzo):
-Gastos Notariales: al 50% (excepto la escritura de cancelación, a cargo del prestatario). Las copias a cargo de quien las interese. Cláusula nula.
STS 457/2020 de 24 Jul. 2020 (Rec. 1053/2018)
-Gastos Registrales: el Banco, aquél a cuyo favor se inscribe.
Norma 8.ª del Anexo II del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre. STS 457/2020 de 24 Jul. 2020, Rec. 1053/2018.
-AJD: hipotecas constituidas antes del 10/11/2018 el prestatario. A partir de dicha fecha al Banco. Normativa fiscal vigente.
-Gastos de Gestoría: el Banco. Cláusula nula.
-Gastos de Tasación: al Banco. Cláusula nula.
-Intereses de las cantidades abonadas que pueden reclamarse: se pueden reclamar los intereses legales de dichos gastos y devengan desde que fueron pagados, no desde su reclamación (OJO, se tienen que pedir de forma expresa).
Gastos reclamables en hipotecas constituidas bajo el ámbito de aplicación de la Ley 5/2019 de 15 de marzo de los contratos de crédito inmobiliario, en vigor desde el 16/06/2019:
Y referida a préstamos o créditos concedidos por personas físicas o jurídicas que se dediquen a ello (como actividad profesional) y siempre que el prestatario, el fiador o el garante sea una persona física y el contrato tenga por objeto un inmueble de uso residencial, trastero, garaje o que tengan una función doméstica, aunque en préstamo esté destinado a actividad profesional (como p. ej. un autónomo, aunque no tenga la consideración de consumidor).
También se aplica concesión de préstamos sin hipoteca o garantía real, si es para adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles y el prestatario sea un consumidor:
-Gastos Notariales, de Registro y de Gestoría: al Banco. Las copias a quien las pida.
-Gastos de Tasación: al prestatario.
-AJD: al Banco.
*Aunque la hipoteca se encuentre cancelada, la nulidad es imprescriptible, el agotamiento del contrato no impide la revisión de la validez de las cláusulas nulas, y por tanto de la corrección de sus efectos. Se trata de una acción de nulidad, NO de una resolución contractual.
*No existe el retraso desleal, no se puede alegar
*Inicio del plazo para reclamar sumas abonadas: la nulidad es imprescriptible (es una acción declarativa), por lo que no hay plazo. Pero la acción de restitución de las sumas indebidamente abonadas (acción de condena) se rige por el plazo general de las acciones personales y tiene un plazo de 5 años (10 en Cataluña), es decir, empieza a contar desde la declaración de nulidad de la cláusula.
-OJO, además de los gastos, también se pueden reclamar las comisiones de apertura y demás, la cláusula suelo, IRPH…incluso si la hipoteca ya ha sido cancelada!
